Erfahrungen & Bewertungen zu Axel Rodenbüsch, Immobilienmakler IVD

Immobilie geerbt, was nun?

Wenn Sie ein Haus geerbt haben, stehen Sie vor vielen Fragen. Hier erhalten Sie Entscheidungshilfen dazu, wie Sie mit dem Erbe am besten vorgehen. Außerdem erfahren Sie, wann welche Kosten entstehen und was es mit der Erbschaftssteuer auf sich hat.

Haus / Wohnung geerbt - welche Kosten stehen an? Erbengemeinschaft: Immobilie behalten und Geschwister auszahlen, verkaufen oder vermieten?

Das Wichtigste in Kürze

  • Einen Nachlass müssen Sie entweder als Ganzes annehmen oder als Ganzes ablehnen.
  • Als Alleinerbe haben Sie es leichter, da es in einer Erbengemeinschaft häufig zu Uneinigkeiten kommt.
  • Bevor Sie über eine geerbte Immobilie verfügen können, benötigen Sie einen Erbschein.
  • Sie möchten das Haus verkaufen?
    Gerne kümmern wir uns um den Verkauf Ihrer Immobilie

1. Haus-Erbe – Was ist wichtig zu beachten?Die Rechtsstellung der Erbfall-Begünstigten

Zunächst müssen Sie sich Klarheit über Ihre Rechtsstellung im Rahmen des Nachlasses verschaffen. Durch Testament oder Erbvertrag können Sie durch den Erblasser als Erbe oder als Vermächtnisnehmer eingesetzt worden sein. Im Unterschied zum Erben erhalten Sie bei einem Vermächtnis nur einen bestimmten Vermögensgegenstand (z. B. ein Grundstück), ohne jedoch Rechtsnachfolger des Erblassers zu werden (§ 1939 BGB).

Erbschaft annehmen oder ausschlagen?

Wer Erbe ist, der erhält das Vermögen des Erblassers als Ganzes (§ 1922 Absatz 1 BGB). Mit einer Erbschaft sind daher nicht nur Vermögensgegenstände verbunden, sondern auch Schulden und andere Verbindlichkeiten wie z. B. Bürgschaften, die der Erblasser übernommen hat. Erben haften für die Schulden des Verstorbenen auch mit dem eigenen Vermögen – für Immobilienkredite genauso wie für Steuerschulden, die durch eventuelle Steuerhinterziehungen des Erblassers entstanden sind.

 

Um Gefahren für das eigene Vermögen auszuschließen, müssen Sie sich deshalb rasch einen exakten Überblick über die Vermögenssituation des Erblassers verschaffen. Erben und Nachlassgläubiger können beim Nachlassgericht eine Nachlassverwaltung beantragen, die bei einem unübersichtlichen Nachlass eine Gläubigerbefriedigung sicherstellen soll und zugleich die Haftung der Erben auf den Nachlass beschränkt (§§ 1975, 1981 BGB). Bei einem überschuldeten Nachlass oder bei unüberschaubaren Vermögensrisiken ist es meistens sinnvoll, die Erbschaft auszuschlagen.

Haus geerbt: Das Ausschlagen einer Erbschaft

Das Ausschlagen der Erbschaft erfolgt durch Erklärung gegenüber dem Nachlassgericht. Sie können die Erbschaft nur innerhalb von sechs Wochen ausschlagen, nachdem Sie von Ihrer Erbschaft Kenntnis erlangt haben (§ 1944 Absatz 1 BGB). Bei einem Auslandswohnsitz des Erblassers verlängert sich die Ausschlagungsfrist auf sechs Monate. Nach Verstreichen der Ausschlagungsfrist gilt die Erbschaft als angenommen.

 

Sollten Sie jedoch die Erbschaft zuvor bereits angenommen haben, so ist ein Ausschlagen grundsätzlich nicht mehr möglich. Die Annahme der Erbschaft erfolgt durch eine formfreie ausdrückliche Erklärung, aber auch durch stillschweigendes, schlüssiges Handeln – zum Beispiel durch Annahme von Mietzahlungen für eine Immobilie. Nur in eng begrenzten Fällen kann die Annahme oder die Ausschlagung einer Erbschaft rückgängig gemacht werden (etwa dann, wenn Sie sich über Eigenschaften des Nachlasses geirrt haben).

2. Was ist ein Erbschein?

Ein Erbschein weist die aufgeführten Personen als rechtmäßige Erben aus. Bevor Sie über eine geerbte Immobilie verfügen können, benötigen Sie den Erbschein. Diesen können Sie bei demjenigen Amtsgericht beantragen, in dessen Bezirk der Erblasser seinen letzten Wohnsitz hatte.

 

Ein Alleinerbe kann den Erbschein allein beantragen. Mehrere Erben können einen gemeinschaftlichen Erbschein oder einen Teilerbschein beantragen, der die Größe des Erbanteils eines einzelnen Erben ausweist. Ein Erbschein berechtigt auch zur Einsichtnahme in das Grundbuch. Die Kenntnis von Belastungen im Grundbuch (z. B. Grundschulden, Hypotheken oder Dienstbarkeiten) ist für die Entscheidung über die Annahme oder Ausschlagung der Erbschaft bedeutsam.

 

Die Kosten eines Erbscheins

Für die Ausstellung eines Erbscheins berechnet das Nachlassgericht „1,0 Gebühren“ (Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), Kostenverzeichnis Nr. 12210). Der Euro-Betrag von „1,0 Gebühren“ richtet sich nach dem Wert der Erbschaft. Bei gerichtlichen Nachlasssachen kommt die in § 34 GNotKG enthaltene „Tabelle B“ zur Anwendung (s. auch Anlage 2 zum GNotKG).

Beispiele für Erbscheingebühren

Wert der Erbschaft Gebühr für den Erbschein
30.000 Euro 125 Euro
110.000 Euro 273 Euro
260.000 Euro 535 Euro
500.000 Euro 935 Euro
3. Haus geerbt – Grundbucheintrag ändernDer Antrag auf Grundbuchberichtigung

Wenn eine Immobilie zum Nachlass gehört, so müssen die Erben einen Antrag auf Berichtigung des Grundbuchs stellen (§ 82 Grundbuchordnung, GBO), da das Grundbuch unrichtig geworden ist: Der Erblasser ist im Grundbuch noch als Eigentümer eingetragen, die Erben sind jedoch aufgrund gesetzlicher Erbfolge bereits zu Eigentümern geworden. Die Einschaltung eines Notars ist für den Berichtigungsantrag nicht erforderlich. 

 

Der Antrag auf Grundbuchberichtigung ist schriftlich an das beim Amtsgericht angesiedelte Grundbuchamt zu richten, in dessen Bezirk sich das Grundstück befindet.   

Berichtigungsantrag: Nachweis der Erbfolge erforderlich

Der Antragsteller muss dem Grundbuchamt die Erbfolge nachweisen (§ 35 GBO). Der Nachweis erfolgt grundsätzlich durch Vorlage eines Erbscheins. Der Erbfolge-Nachweis kann auch durch Vorlage eines Erbvertrages oder eines notariellen Testaments mitsamt Eröffnungsvermerk geführt werden, wenn sich die Erbfolge aus diesen Dokumenten zweifelsfrei ergibt. Auf diesem Weg lassen sich die mit der Ausstellung eines Erbscheines verbundenen Kosten einsparen. Liegt nur ein privatschriftliches oder gar kein Testament vor, so muss stets ein Erbschein beantragt werden.

 

Die Kosten für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch

Die Umschreibung des Immobilieneigentums auf die Erben ist kostenfrei, wenn der Antrag auf Grundbuchberichtigung innerhalb von zwei Jahren nach dem Versterben des Erblassers gestellt wird oder wenn die Eigentumsumschreibung nach einer späteren Erbauseinandersetzung erfolgt.

 

Wird der Antrag jedoch später eingereicht, so berechnet das Grundbuchamt „1,0 Gebühren“ für die Grundbuchberichtigung (GNotKG, Kostenverzeichnis Nr. 14110). Die Euro-Betrag der Gebühr orientiert sich am Wert des Grundstücks und an Tabelle B des GNotKG.

 

4. Alleinerbe oder Erbengemeinschaft?

Von großer Bedeutung ist, ob Sie Alleinerbe oder – gemeinsam mit anderen Personen – Miterbe geworden sind. Ein Alleinerbe ist alleiniger Rechtsnachfolger des Erblassers. Wenn auch andere Personen einen Teil der Immobilie geerbt haben, befinden Sie sich automatisch in einer Erbengemeinschaft, was zu Komplikationen führen kann.

 

Die Erbengemeinschaft

Mehrere Erben treten das Erbe unweigerlich als Erbengemeinschaft an. Dabei erhalten Miterben kein alleiniges Eigentum an den einzelnen Nachlassgegenständen, etwa an einer bestimmten Immobilie. Ein Miterbe kann also nicht über einen einzelnen Nachlassgegenstand, wohl aber über seinen Erbanteil als Ganzes verfügen (§ 2033 BGB). Die Verwaltung des Nachlasses durch die Miterben erfolgt gemeinschaftlich. Der Verkauf einer Immobilie erfordert gewöhnlich einen einstimmigen Beschluss der Miterben, da ihre Veräußerung meistens eine wesentliche Veränderung des Nachlasses darstellt. Durch Mehrheitsbeschluss kann eine geerbte Immobilie deshalb im Regelfall nicht verkauft werden.

 

Worauf Sie bei gemeinschaftlichem Erbe einer Immobilie noch achten sollten, zeigen wir Ihnen auf der Seite Erbengemeinschaft auf.

 

Die Erbauseinandersetzung

Eine Erbengemeinschaft wird durch eine sogenannte Erbauseinandersetzung aufgelöst, wenn die Gemeinschaft zu keiner einstimmigen Lösung für den Umgang mit dem Nachlass findet. Die Erbauseinandersetzung erfolgt entsprechend den Regelungen eines Erbauseinandersetzungsvertrags, der nicht an eine bestimmte Form gebunden ist. Die Erbauszahlung eines Miterben beschleunigt die Erbauseinandersetzung. Jeder Miterbe darf die Erbauseinandersetzung verlangen. Diese führt normalerweise zu einer offiziellen Teilung des Nachlasses, was die Gemeinschaft beendet.

Beispiel für eine Teilung

  • Der erste Miterbe erhält 150.000 Euro in bar.
  • Der zweite Miterbe erhält Anteile an einem Unternehmen im Wert von 150.000 Euro.
  • Der dritte Miterbe erhält eine Immobilie im Wert von 150.000 Euro. 

5. Haus geerbt: Verkaufen, Vermieten oder Eigennutzung?

Wenn Sie ein Haus erben, dann stehen Sie vor der Frage, ob Sie die Immobilie verkaufen, vermieten oder selbst nutzen wollen.

Eigennutzung

Bei der Entscheidung über eine Eigennutzung spielt häufig die emotionale Bindung an ein Elternhaus eine Rolle. Zugleich sollten Sie aber auch den Zustand der Immobilie beachten. Häufig liegt ein sogenannter Renovierungsstau vor und Sie müssen verschiedene Umbaumaßnahmen und Sanierungen vornehmen. Bei einer Erbengemeinschaft sollten Sie die finanzielle Möglichkeit haben, Ihre Miterben auszuzahlen, um die Immobilie allein zu nutzen.

Vermietung

Von einer Vermietung ererbter Einfamilienhäuser wird häufig abgeraten, da sich die fälligen Instandhaltungskosten kaum auf einen einzelnen Mieter umlegen lassen und die Erwirtschaftung einer angemessenen Eigenkapitalrendite vielfach nicht möglich ist. Bei Mehrfamilienhäusern stellt sich die Renditesituation wegen der Möglichkeit einer Umlagenverteilung auf eine Mehrzahl von Nutzern oft günstiger dar.

 

Verkauf der Immobilie

Wenn die Immobilie für eine Selbstnutzung oder Vermietung nicht geeignet erscheint, so sollten Sie einen zeitnahen Verkauf anstreben.  Ein Verkauf ist manchmal die einzig verbleibende Möglichkeit, um Auseinandersetzungen innerhalb einer Erbengemeinschaft über die Nutzung der Immobilie zu beenden. Damit das Objekt nicht zu einem deutlich zu niedrigem oder unrealistisch hohem Preis am Markt angeboten wird, sollte die Immobilie vor Beginn der Verkaufsbemühungen von einem erfahrenen Makler bewertet werden.

 

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