Wenn Sie ein Haus geerbt haben, stehen Sie vor vielen Fragen. Bei Uns erhalten Sie Entscheidungshilfen dazu, wie Sie mit dem Erbe am besten vorgehen. Au\u00dferdem erfahren Sie, wann welche Kosten entstehen und was es mit der Erbschaftssteuer auf sich hat.<\/p>\n\n\n\n
Haus \/ Wohnung geerbt – welche Kosten stehen an? Erbengemeinschaft: Immobilie behalten und Geschwister auszahlen, verkaufen oder vermieten?<\/h3>\n\n\n\n
Das Wichtigste in K\u00fcrze<\/h4>\n\n\n\n
Einen Nachlass m\u00fcssen Sie entweder als Ganzes annehmen oder als Ganzes ablehnen.<\/li>
Als Alleinerbe haben Sie es leichter, da es in einer Erbengemeinschaft h\u00e4ufig zu Uneinigkeiten kommt.<\/li>
Bevor Sie \u00fcber eine geerbte Immobilie verf\u00fcgen k\u00f6nnen, ben\u00f6tigen Sie einen Erbschein.<\/li>
Sie m\u00f6chten das Haus verkaufen? Gerne k\u00fcmmern wir uns um den Verkauf Ihrer Immobilie<\/li><\/ul>\n\n\n\n
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1. Haus-Erbe \u2013 Was ist wichtig zu beachten?<\/h2>\n\n\n\n
Die Rechtsstellung der Erbfall-Beg\u00fcnstigten<\/h4>\n\n\n\n
Zun\u00e4chst m\u00fcssen Sie sich Klarheit \u00fcber Ihre Rechtsstellung im Rahmen des Nachlasses verschaffen. Durch Testament oder Erbvertrag k\u00f6nnen Sie durch den Erblasser als Erbe oder als Verm\u00e4chtnisnehmer eingesetzt worden sein. Im Unterschied zum Erben erhalten Sie bei einem Verm\u00e4chtnis nur einen bestimmten Verm\u00f6gensgegenstand (z. B. ein Grundst\u00fcck), ohne jedoch Rechtsnachfolger des Erblassers zu werden (\u00a7 1939 BGB).<\/p>\n\n\n\n
Erbschaft annehmen oder ausschlagen?<\/h4>\n\n\n\n
Wer Erbe ist, der erh\u00e4lt das Verm\u00f6gen des Erblassers als Ganzes (\u00a7 1922 Absatz 1 BGB). Mit einer Erbschaft sind daher nicht nur Verm\u00f6gensgegenst\u00e4nde<\/strong> verbunden, sondern auch Schulden und andere Verbindlichkeiten<\/strong> wie z. B. B\u00fcrgschaften, die der Erblasser \u00fcbernommen hat. Erben haften f\u00fcr die Schulden des Verstorbenen auch mit dem eigenen Verm\u00f6gen \u2013 f\u00fcr Immobilienkredite genauso wie f\u00fcr Steuerschulden, die durch eventuelle Steuerhinterziehungen des Erblassers entstanden sind.<\/p>\n\n\n\n
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Um Gefahren f\u00fcr das eigene Verm\u00f6gen auszuschlie\u00dfen, m\u00fcssen Sie sich deshalb rasch einen exakten \u00dcberblick \u00fcber die Verm\u00f6genssituation<\/strong> des Erblassers verschaffen. Erben und Nachlassgl\u00e4ubiger k\u00f6nnen beim Nachlassgericht eine Nachlassverwaltung beantragen, die bei einem un\u00fcbersichtlichen Nachlass eine Gl\u00e4ubigerbefriedigung sicherstellen soll und zugleich die Haftung der Erben auf den Nachlass beschr\u00e4nkt (\u00a7\u00a7 1975, 1981 BGB). Bei einem \u00fcberschuldeten Nachlass oder bei un\u00fcberschaubaren Verm\u00f6gensrisiken ist es meistens sinnvoll, die Erbschaft auszuschlagen.<\/p>\n\n\n\n
Haus geerbt: Das Ausschlagen einer Erbschaft<\/h4>\n\n\n\n
Das Ausschlagen der Erbschaft erfolgt durch Erkl\u00e4rung gegen\u00fcber dem Nachlassgericht. Sie k\u00f6nnen die Erbschaft nur innerhalb von sechs Wochen ausschlagen<\/strong>, nachdem Sie von Ihrer Erbschaft Kenntnis erlangt haben (\u00a7 1944 Absatz 1 BGB). Bei einem Auslandswohnsitz des Erblassers verl\u00e4ngert sich die Ausschlagungsfrist auf sechs Monate. Nach Verstreichen der Ausschlagungsfrist gilt die Erbschaft als angenommen.<\/p>\n\n\n\n
Sollten Sie jedoch die Erbschaft zuvor bereits angenommen haben, so ist ein Ausschlagen grunds\u00e4tzlich nicht mehr m\u00f6glich. Die Annahme der Erbschaft erfolgt durch eine formfreie ausdr\u00fcckliche Erkl\u00e4rung<\/strong>, aber auch durch stillschweigendes, schl\u00fcssiges Handeln \u2013 zum Beispiel durch Annahme von Mietzahlungen f\u00fcr eine Immobilie. <\/p>\n\n\n\n
Nur in eng begrenzten F\u00e4llen kann die Annahme oder die Ausschlagung einer Erbschaft r\u00fcckg\u00e4ngig gemacht werden (etwa dann, wenn Sie sich \u00fcber Eigenschaften des Nachlasses geirrt haben).<\/p>\n<\/div><\/div>\n\n\n\n
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2. Was ist ein Erbschein?<\/h2>\n\n\n\n
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Ein Erbschein weist die aufgef\u00fchrten Personen als rechtm\u00e4\u00dfige Erben aus. Bevor Sie \u00fcber eine geerbte Immobilie verf\u00fcgen k\u00f6nnen, ben\u00f6tigen Sie den Erbschein. Diesen k\u00f6nnen Sie bei demjenigen Amtsgericht beantragen, in dessen Bezirk der Erblasser seinen letzten Wohnsitz hatte.<\/p>\n\n\n\n
Ein Alleinerbe kann den Erbschein allein beantragen. Mehrere Erben k\u00f6nnen einen gemeinschaftlichen Erbschein oder einen Teilerbschein beantragen, der die Gr\u00f6\u00dfe des Erbanteils eines einzelnen Erben ausweist. Ein Erbschein berechtigt auch zur Einsichtnahme in das Grundbuch<\/strong>. Die Kenntnis von Belastungen im Grundbuch (z. B. Grundschulden, Hypotheken oder Dienstbarkeiten) ist f\u00fcr die Entscheidung \u00fcber die Annahme oder Ausschlagung der Erbschaft bedeutsam.<\/p>\n\n\n\n
Die Kosten eines Erbscheins<\/h4>\n\n\n\n
F\u00fcr die Ausstellung eines Erbscheins berechnet das Nachlassgericht \u201e1,0 Geb\u00fchren\u201c (Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), Kostenverzeichnis Nr. 12210). Der Euro-Betrag von \u201e1,0 Geb\u00fchren\u201c richtet sich nach dem Wert der Erbschaft. Bei gerichtlichen Nachlasssachen kommt die in \u00a7 34 GNotKG enthaltene \u201eTabelle B\u201c zur Anwendung (s. auch Anlage 2 zum GNotKG).<\/p>\n\n\n\n
3. Haus geerbt \u2013 Grundbucheintrag \u00e4ndern<\/h2>\n\n\n\n
Der Antrag auf Grundbuchberichtigung<\/h4>\n\n\n\n
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Wenn eine Immobilie zum Nachlass geh\u00f6rt, so m\u00fcssen die Erben einen Antrag auf Berichtigung des Grundbuchs stellen (\u00a7 82 Grundbuchordnung, GBO), da das Grundbuch unrichtig geworden ist: Der Erblasser ist im Grundbuch noch als Eigent\u00fcmer eingetragen, die Erben sind jedoch aufgrund gesetzlicher Erbfolge bereits zu Eigent\u00fcmern geworden. Die Einschaltung eines Notars ist f\u00fcr den Berichtigungsantrag nicht<\/strong> erforderlich.<\/p>\n\n\n\n
Der Antrag auf Grundbuchberichtigung ist schriftlich an das beim Amtsgericht angesiedelte Grundbuchamt zu richten, in dessen Bezirk sich das Grundst\u00fcck befindet. <\/p>\n\n\n\n
Berichtigungsantrag: Nachweis der Erbfolge erforderlich<\/h4>\n\n\n\n
Der Antragsteller muss dem Grundbuchamt die Erbfolge nachweisen (\u00a7 35 GBO). Der Nachweis erfolgt grunds\u00e4tzlich durch Vorlage eines Erbscheins. Der Erbfolge-Nachweis kann auch durch Vorlage eines Erbvertrages oder eines notariellen Testaments mitsamt Er\u00f6ffnungsvermerk gef\u00fchrt werden, wenn sich die Erbfolge aus diesen Dokumenten zweifelsfrei ergibt. Auf diesem Weg lassen sich die mit der Ausstellung eines Erbscheines verbundenen Kosten einsparen. Liegt nur ein privatschriftliches oder gar kein Testament vor, so muss stets ein Erbschein beantragt werden.<\/p>\n\n\n\n
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Die Kosten f\u00fcr die Eigentumsumschreibung im Grundbuch<\/h4>\n\n\n\n
Die Umschreibung des Immobilieneigentums auf die Erben ist kostenfrei, wenn der Antrag auf Grundbuchberichtigung innerhalb von zwei Jahren nach dem Versterben des Erblassers <\/strong>gestellt wird oder wenn die Eigentumsumschreibung nach einer sp\u00e4teren Erbauseinandersetzung erfolgt.<\/p>\n\n\n\n
Wird der Antrag jedoch sp\u00e4ter eingereicht, so berechnet das Grundbuchamt \u201e1,0 Geb\u00fchren\u201c f\u00fcr die Grundbuchberichtigung (GNotKG, Kostenverzeichnis Nr. 14110). Die Euro-Betrag der Geb\u00fchr orientiert sich am Wert des Grundst\u00fccks und an Tabelle B des GNotKG.<\/p>\n<\/div><\/div>\n\n\n\n
4. Alleinerbe oder Erbengemeinschaft?<\/h2>\n\n\n\n
Von gro\u00dfer Bedeutung ist, ob Sie Alleinerbe oder \u2013 gemeinsam mit anderen Personen \u2013 Miterbe geworden sind. Ein Alleinerbe ist alleiniger Rechtsnachfolger des Erblassers. Wenn auch andere Personen einen Teil der Immobilie geerbt haben, befinden Sie sich automatisch in einer Erbengemeinschaft, was zu Komplikationen f\u00fchren kann.<\/p>\n\n\n\n
Die Erbengemeinschaft<\/h4>\n\n\n\n
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Mehrere Erben treten das Erbe unweigerlich als Erbengemeinschaft an. Dabei erhalten Miterben kein alleiniges Eigentum<\/strong> an den einzelnen Nachlassgegenst\u00e4nden, etwa an einer bestimmten Immobilie. Ein Miterbe kann also nicht \u00fcber einen einzelnen Nachlassgegenstand, wohl aber \u00fcber seinen Erbanteil als Ganzes verf\u00fcgen (\u00a7 2033 BGB).<\/p>\n\n\n\n
Die Verwaltung des Nachlasses durch die Miterben erfolgt gemeinschaftlich. Der Verkauf einer Immobilie erfordert gew\u00f6hnlich einen einstimmigen Beschluss der Miterben, da ihre Ver\u00e4u\u00dferung meistens eine wesentliche Ver\u00e4nderung des Nachlasses darstellt. Durch Mehrheitsbeschluss kann eine geerbte Immobilie deshalb im Regelfall nicht verkauft werden.<\/p>\n\n\n\n
Worauf Sie bei gemeinschaftlichem Erbe einer Immobilie noch achten sollten, zeigen wir Ihnen auf der Seite Erbengemeinschaft auf.<\/p>\n\n\n\n
Die Erbauseinandersetzung<\/h4>\n\n\n\n
Eine Erbengemeinschaft wird durch eine sogenannte Erbauseinandersetzung aufgel\u00f6st, wenn die Gemeinschaft zu keiner einstimmigen L\u00f6sung f\u00fcr den Umgang mit dem Nachlass findet. Die Erbauseinandersetzung erfolgt entsprechend den Regelungen eines Erbauseinandersetzungsvertrags<\/strong>, der nicht an eine bestimmte Form gebunden ist. Die Erbauszahlung eines Miterben beschleunigt die Erbauseinandersetzung. Jeder Miterbe darf die Erbauseinandersetzung verlangen. Diese f\u00fchrt normalerweise zu einer offiziellen Teilung des Nachlasses, was die Gemeinschaft beendet.<\/p>\n\n\n\n
Beispiel f\u00fcr eine Teilung<\/strong><\/p>\n\n\n\n
Der erste Miterbe erh\u00e4lt 150.000 Euro in bar.<\/li>
Der zweite Miterbe erh\u00e4lt Anteile an einem Unternehmen im Wert von 150.000 Euro.<\/li>
Der dritte Miterbe erh\u00e4lt eine Immobilie im Wert von 150.000 Euro.<\/li><\/ul>\n\n\n\n
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5. Haus geerbt: Verkaufen, Vermieten oder Eigennutzung?<\/h2>\n\n\n\n
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Wenn Sie ein Haus erben, dann stehen Sie vor der Frage, ob Sie die Immobilie verkaufen, vermieten oder selbst nutzen wollen.<\/p>\n\n\n\n
Eigennutzung<\/h4>\n\n\n\n
Bei der Entscheidung \u00fcber eine Eigennutzung spielt h\u00e4ufig die emotionale Bindung<\/strong> an ein Elternhaus eine Rolle. Zugleich sollten Sie aber auch den Zustand der Immobilie beachten. H\u00e4ufig liegt ein sogenannter Renovierungsstau vor und Sie m\u00fcssen verschiedene Umbauma\u00dfnahmen und Sanierungen vornehmen. Bei einer Erbengemeinschaft sollten Sie die finanzielle M\u00f6glichkeit haben, Ihre Miterben auszuzahlen, um die Immobilie allein zu nutzen.<\/p>\n\n\n\n
Vermietung<\/h4>\n\n\n\n
Von einer Vermietung ererbter Einfamilienh\u00e4user wird h\u00e4ufig abgeraten, da sich die f\u00e4lligen Instandhaltungskosten kaum auf einen einzelnen Mieter umlegen lassen und die Erwirtschaftung einer angemessenen Eigenkapitalrendite vielfach nicht m\u00f6glich ist. Bei Mehrfamilienh\u00e4usern stellt sich die Renditesituation wegen der M\u00f6glichkeit einer Umlagenverteilung auf eine Mehrzahl von Nutzern oft g\u00fcnstiger dar.<\/p>\n\n\n\n
Verkauf der Immobilie<\/h4>\n\n\n\n
Wenn die Immobilie f\u00fcr eine Selbstnutzung oder Vermietung nicht geeignet erscheint, so sollten Sie einen zeitnahen Verkauf anstreben<\/strong>. Ein Verkauf ist manchmal die einzig verbleibende M\u00f6glichkeit, um Auseinandersetzungen innerhalb einer Erbengemeinschaft \u00fcber die Nutzung der Immobilie zu beenden. Damit das Objekt nicht zu einem deutlich zu niedrigem oder unrealistisch hohem Preis am Markt angeboten wird, sollte die Immobilie vor Beginn der Verkaufsbem\u00fchungen von einem erfahrenen Makler bewertet werden.<\/p>\n<\/div><\/div>\n\n\n\n
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Sie haben Fragen?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
Gerne stehen wir f\u00fcr einen pers\u00f6nlichen Beratungstermin zur Verf\u00fcgung. Rufen Sie uns an!<\/h3>\n\n\n\n
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