Herzlichen Glückwunsch! Sie haben Ihr Immobiliendarlehen vollständig zurückgezahlt. Doch bevor Sie die Sektkorken knallen lassen, giHerzlichen Glückwunsch! Sie haben Ihr Immobiliendarlehen vollständig zurückgezahlt. Doch bevor Sie die Sektkorken knallen lassen, gibt es noch einen wichtigen Schritt zu erledigen: das Löschen der Grundschuld. Doch was ist eine Grundschuld und warum ist es ratsam, sie aus dem Grundbuch löschen zu lassen? Wir geben die Antworten.

Was ist eine Grundschuld?

Die Grundschuld ist eine Art Pfandrecht, die Kreditgeberinnen und Kreditgeber, in der Regel Banken, im Grundbuch (Abteilung III) eintragen lassen. Sie dient als Sicherheit für ein Darlehen, das die Bank für den Kauf oder die Sanierung einer Immobilie ausgegeben hat. Mit einer Grundschuld erlangt die Bank das Recht, die Immobilie im Rahmen der Zwangsvollstreckung zu verwerten, falls die Darlehensnehmerin oder der Darlehensnehmer die vereinbarten Zahlungen nicht mehr leistet.

„Die Grundschuld bezeichnet in juristischer Hinsicht das Recht, einen bestimmten finanziellen Betrag aus einem Grundstück zu fordern,“ erklärt der Baufinanzierungsberater Hüttig & Rompf. Die entsprechende Summe müsse vorab festgelegt werden. Daneben ermöglicht es die Grundschuld Banken, Darlehen zu günstigeren Konditionen zu vergeben, da ihr Risiko durch die Sicherheit reduziert wird.

Grundschuld löschen oder behalten?

Wenn ein Baudarlehen vollständig abbezahlt ist, können Eigentümerinnen und Eigentümer die eingetragene Grundschuld aus dem Grundbuch löschen lassen. Automatisch geht die Löschung allerdings nicht vonstatten. Vielmehr muss ein entsprechender Antrag an das Grundbuchamt gestellt werden, ansonsten bleibt die Eintragung bestehen. Die Grundschuld wandelt sich dann in eine sogenannte Eigentümergrundschuld um. „Das bedeutet, dass Ihre Bank die Grundschuld nach vollständiger Tilgung des Darlehens an Sie abtritt und über keinerlei Rechte mehr an diesem Grundpfand verfügt“, heißt es beim Finanzierungsspezialisten Dr. Klein.

Gut zu wissen: Abhängig von der Höhe der eingetragenen Grundschuld kann es aus finanzieller Sicht vorteilhaft sein, den Eintrag auch nach der vollständigen Rückzahlung des Baukredits bestehen zu lassen (Eigentümergrundschuld). So lässt sich die bestehende Grundschuld bei Bedarf als Sicherheit für eine potenzielle zukünftige Kreditaufnahme zu nutzen.

Mit der Löschungsbewilligung bescheinigt die Bank, dass der Immobilienkredit vollständig abbezahlt ist und die Grundschuld aus dem Grundbuch gelöscht werden kann. Der Antrag auf Löschung wird dann zusammen mit der von der Bank erhaltenen Löschungsbewilligung an einen beauftragten Notar übermittelt.

Das Löschen der Grundschuld kann wichtig sein, um:

• Die volle Verfügungsgewalt über die Immobilie zurückzuerhalten.
• Den aktuellen Wert der Immobilie im Grundbuch widerzuspiegeln.
• Mögliche Komplikationen bei einem späteren Verkauf zu vermeiden.
• Sich gegen missbräuchliche Nutzung der Grundschuld abzusichern.

Allerdings führt die Löschung nicht dazu, dass der Eintrag komplett aus dem Grundbuch verschwindet. Vielmehr wird die Inaktivierung der Grundschuld als Vermerk bei dem entsprechenden Recht eingetragen und der Texteintrag des Rechts gerötet.

Bei der Löschung einer Grundschuld fallen Kosten an: Notargebühren und vom Grundbuchamt. Für die notarielle Beglaubigung wird üblicherweise ein Betrag von etwa 0,2 Prozent der Grundschuldsumme berechnet. Die Gebühren des Grundbuchamtes bewegen sich in einer ähnlichen Größenordnung.

So löschen Sie die Grundschuld

Gebühren entrichten: Für die Löschung der Grundschuld fallen Gebühren an, die das Grundbuchamt einfordert. Diese variieren je nach Bundesland und Höhe der eingetragenen Grundschuld.

Löschungsbewilligung einholen: Der erste Schritt ist die Beantragung einer Löschungsbewilligung bei Ihrer Bank. Dieses Dokument bestätigt, dass die Bank mit der Löschung der Grundschuld einverstanden ist. Die Bank muss die Löschungsbewilligung kostenlos ausstellen, nachdem das Darlehen vollständig zurückgezahlt wurde.

Notarielle Beglaubigung: Die Löschungsbewilligung muss notariell beglaubigt werden. Dies kann entweder durch die Bank oder durch Sie selbst veranlasst werden.

Antrag beim Grundbuchamt stellen: Mit der beglaubigten Löschungsbewilligung können Sie nun einen Antrag auf Löschung der Grundschuld beim zuständigen Grundbuchamt stellen.

Quelle: ING, 10. März 2025

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Der Immobilienmarkt in Deutschland zeigt derzeit gemischte Entwicklungen:

1. Preisentwicklung:
   • Kaufpreise: Nach deutlichen Rückgängen in den letzten zwei Jahren stabilisieren sich die Preise. Bestandsimmobilien haben deutschlandweit durchschnittlich um etwa 11 % seit ihrem Höchststand 2022 nachgegeben. Im dritten Quartal 2024 wurde ein leichter Rückgang von 1,7 % erwartet, mit einer möglichen Erholung 2025.
   • Mietpreise: Die Mietpreise steigen weiter. Besonders in Großstädten wie Berlin, München und Köln sind die Anstiege zweistellig. Dies liegt vor allem am knappen Wohnraum und den stockenden Neubauprojekten.
2. Zinsentwicklung:
   • Die Bauzinsen sind 2024 gesunken, was die Finanzierung von Immobilien erleichtert. Die durchschnittlichen Zinssätze für Darlehen mit zehnjähriger Bindung liegen bei etwa 3,5 %, nachdem sie 2023 über 4 % lagen.
3. Markttrends:
   • Der Markt für Mietwohnungen bleibt angespannt, während Käufer von Bestandsimmobilien etwas Entlastung spüren.
   • Der Fokus vieler Käufer verlagert sich auf Immobilien mit guter Energieeffizienz, da unsanierte Objekte im Preis weiterhin abgeschlagen bleiben.

Insgesamt befindet sich der Markt in einer Phase der Konsolidierung, mit einer moderaten Belebung in den Kaufpreisen und anhaltend hohen Mieten. Die Aussichten für Käufer verbessern sich durch niedrigere Zinsen, aber der Neubau bleibt ein Problemfeld.

11. Dezember 2024 (EA)

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Das Onlineportal ImmoScout24 hat beleuchtet, welche Wohnimmobilien auf der Plattform aktuell veräußert werden. Während Eigentumswohnungen in Metropolen vermehrt vom Markt gehen, sind Einfamilienhäuser im ländlichen Raum der Auswertung zufolge weniger gefragt.

Auf dem Kaufmarkt zieht die Nachfrage stetig an und seit November 2023 nimmt das große Angebot an Immobilien zunehmend ab. Wie das Online-Portal ImmoScout24 meldet, werden wieder mehr Objekte verkauft als neu inseriert. Nun hat ImmoScout24 unter die Lupe genommen, welche Objekte momentan veräußert werden. Hierfür wurden alle Angebote von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern ausgewertet, die im ersten Quartal 2024 bei ImmoScout24 zum Kauf inseriert und nach erfolgter Kontaktaufnahme wieder deaktiviert wurden. 

„Nach dem starken Anstieg der Nachfrage erhöht sich die Verkaufsgeschwindigkeit der Immobilien auf unserem Portal seit Beginn des Jahres wieder. Immer mehr Objekte werden schneller vermarktet als noch zur Phase des Zinsschocks. Zudem finden auch Immobilien, die länger in der Vermarktung waren, zunehmend einen Abnehmer“, erklärt Dr. Gesa Crockford, Geschäftsführer von ImmoScout24. 

Eigentumswohnung in Metropolen sind gefragt

Lage ist nach wie vor das A und O. Wie die Auswertung zeigt, werden vor allem Wohnungen in den Metropolregionen verkauft. Mit einem Anteil von 38% entfällt der Großteil der Eigentumswohnungen, die im ersten Quartal 2024 verkauft wurden, auf die acht größten Städte Deutschlands.

Der Anteil der Metropolwohnungen an den verkauften Eigentumswohnungen hat sich im Vergleich zum ersten Quartal 2022 um 5 Prozentpunkte erhöht. Wohnungen im Speckgürtel belegen mit einem Anteil von 26% den zweiten Platz. Auf Platz 3 rangieren mit 19% Wohnungen im ländlichen Raum, die gegenüber dem ersten Quartal 2022 rund 1 Prozentpunkt einbüßen.

Einfamilienhäuser im ländlichen Raum büßen an Attraktivität ein

Bei den Einfamilienhäusern sind Objekte im ländlichen Raum mit 41% zwar nach wie vor die am stärksten verkaufte Kategorie, doch im Zweijahresvergleich hat sich der Anteil um rund 6 Prozentpunkte verringert. Die Einfamilienhäuser in den Metropolen, dem Speckgürtel und in anderen Großstädten legen im gleichen Zeitraum zu.

Kleinere Häuser und große Wohnungen häufiger verkauft als 2022

Was die Wohnfläche der Objekte angeht, die aktuell am meisten verkauft werden, entfällt mit 41% der größte Anteil auf Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen mit 51 bis 80 m². Im ersten Quartal 2022 war deren Anteil aber noch rund 2 Prozentpunkte höher.

Als auffällig bezeichnen es die Experten von ImmoScout24, dass große Wohnungen mit über 120 m² einen größeren Anteil an den verkauften Wohnungen ausmachen als noch vor zwei Jahren. Die Wohnfläche der großen Wohnungen entspricht in etwa der Wohnfläche der mit 38% am meisten verkauften Einfamilienhäusern mit 101 bis 150 m². Sehr große Häuser mit mehr als 250 m² Wohnfläche büßen im Zweijahresvergleich 2,5 Prozentpunkte ein.

Energieeffiziente Wohnungen und sanierungsbedürftige Häuser begehrt

Das Thema Energieeffizienz hat beim Kauf einer Wohnung an Gewicht gewonnen. Eigentumswohnungen mit den Energieklassen A und B werden gegenüber dem ersten Quartal 2022 vermehrt verkauft (+1,5 Prozentpunkte). Bei den Einfamilienhäusern ergibt die Auswertung ein gänzlich anderes Bild: Häuser mit den schlechteren Energieeffizienzklassen G und H sind gegenüber dem ersten Quartal 2022 gefragter (+2 Prozentpunkte). Hier halten Schnäppchenjäger Ausschau nach Objekten mit Verhandlungsspielraum im Preis, die anschließend in Eigenregie saniert werden können. Aber auch hier gibt die Lage den Ausschlag: Häuser mit schlechter Energieeffizienz sind nur im urbanen Raum beliebt. (tik)

Quelle: AssCompact 10/2024

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Nach dem Ende des langjährigen Immobilienbooms fallen die Preise trotz des geringen Angebots. Neue Gebäude werden kaum gebaut. Doch die Preiswende kommt bald, sagt eine Studie.

Berlin, Frankfurt. Nach Einschätzung der Volks- und Raiffeisenbanken werden Immobilien in Deutschland im kommenden Jahr langsam wieder teurer. Nach drastischen Preisrückgängen im vergangenen und auch im laufenden Jahr sei 2025 erstmals wieder mit einem leichten Anstieg der Preise um ein Prozent zu rechnen, heißt es in der aktuellen Immobilienprognose der genossenschaftlichen Finanzgruppe BVR.

„Wir sehen, dass sich die Preise langsam stabilisieren und nicht weiter sinken, vor allem weil der Wohnraummangel weiter zunimmt“, sagt BVR-Präsidentin Marija Kolak. Der Wohnungsneubau müsse dringend wieder angekurbelt werden. Dazu brauche es bessere Förderung, einfachere Bau- und Planungsvorschriften sowie für Selbstnutzer abgesenkte Grunderwerbsteuern.

Laut BVR-Analyse sind die Preise für Häuser und Wohnungen im vergangenen Jahr durchschnittlich um 4,5 Prozent gesunken. Die Rückgänge seien in den Regionen besonders hoch ausgefallen, die in den Jahren zuvor außergewöhnlich starke Steigerungen erlebten, in erster Linie also in den Ballungsräumen. Im laufenden Jahr zeigt das Modell für den Gesamtmarkt sogar ein Minus von sechs Prozent, wobei die Verkäufer ihr Angebot zurückhalten. Die Preisanpassung dieser Immobilien verzögere sich zwar, werde aber nicht vollständig ausbleiben.

Preisverfall nach Angriff auf die Ukraine

Ausgelöst wurde der Preisverfall durch die hohe Inflation infolge des Angriffs auf die Ukraine und die darauffolgenden Zinserhöhungen der Europäischen Zentralbank. Immer weniger Menschen konnten sich eine eigene Immobilie leisten, die zuvor heiß gelaufene Nachfrage brach ein. Das bremst auch die dringend nötigen energetischen Sanierungen im Bestand aus, weil Sanierungen oft mit einem Eigentümerwechsel einhergehen, heißt es in der BVR-Analyse.

Die Volks- und Raiffeisenbanken rechnen mit einer langsamen Erholung des Marktes ab 2025. Wenn die Inflation erwartungsgemäß weiter sinke und die EZB ihre Geldpolitik weiter lockere, werde sich die fundamentale Nachfrage nach Immobilien wieder durchsetzen – wenn auch mit einer klar verhalteneren Dynamik im Vergleich zu den Boom-Jahren.

Quelle: Handelsblatt, 11. August 2024 dpa

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Köln, 15.05.2024 – Der „Wohnimmobilien-Preisspiegel NRW 2024“ des Immobilienverband Deutschland IVD West wurde heute im Rahmen einer Pressekonferenz in Köln veröffentlicht. Darin ist die Entwicklung der Kaufpreise für Wohnimmobilien an Rhein und Ruhr in den vergangenen zwölf Monaten genauso dokumentiert wie die Lage am Mietmarkt. Verkaufspreise und Neuabschlussmieten für insgesamt 146 NRW-Kommunen werden in der Datensammlung präsentiert. Wichtigste Botschaft: Die Verkaufspreise für Wohnimmobilien sind in NRW erstmals seit 15 Jahren flächendeckend gesunken.

Der Markt für freistehende Eigenheime, Reihenhäuser und Eigentumswohnungen hat sich NRW-weit in den letzten zwölf Monaten eingetrübt. In allen Regionen sind erstmals seit einigen Jahren flächendeckend Preisrückgänge von durchschnittlich bis zu 10 Prozent zu verzeichnen gewesen – unabhängig von Größe und Lage der jeweiligen Städte und Gemeinden. „Diese Entwicklung ist eine direkte Folge vielfältiger Krisen in den letzten beiden Jahren: Ukrainekrieg, Energie- und Baukostensteigerungen, Zinsanstieg, Einbruch der Neubautätigkeit und die Diskussion um die Bewältigung der Klimawandelfolgen (u.a. Gebäudeenergiegesetz). Einzige Ausnahme ist die Metropolregion Köln/Düsseldorf mit umliegendem Speckgürtel: Hier blieben die Verkaufspreise für selbstgenutztes Wohneigentum weitestgehend stabil“, analysiert Peter Wallisch, 1. Stellv. Vorsitzender des IVD West, das nun vorgelegte Zahlenwerk.

Nach einer langen Phase beständig steigender Nachfrage ist das Immobilien-Preisniveau trotz der zu konstatierenden Delle weiterhin auf einem hohen Niveau. Der Markt in NRW ist allerdings äußerst heterogen. Wenn Käufer also in Köln oder Düsseldorf für ein freistehendes Eigenheim in mittlerem Wohnwert zwischen 640.000 und 720.000 EUR investieren müssen, lohnt bisweilen ein Blick ins Umland. Eine vergleichbare Immobilie kostet beispielsweise in Mettmann 430.000 EUR, in Kaarst 450.000 EUR, in Willich 470.000 EUR und in Neuss 500.000 EUR. Im Kölner „Speckgürtel“ sind folgende Preise zu beobachten: Pulheim 600.000 EUR, Frechen 500.000 EUR, Bergisch-Gladbach 440.000 EUR, Brühl 425.000 EUR, Hürth 410.000 EUR und Leichlingen 380.000 EUR.

In etwas weiter entfernten Kommunen lassen sich im gleichen Segment auch noch Angebote unterhalb der 300.000-EUR-Schwelle finden. Hier sind bspw. Nettetal, Bedburg, Erftstadt, Goch oder Wesel zu nennen.

„Aufgrund weiterhin zäher Neubautätigkeit ist allerdings generell das Angebot knapp und es ist zeitnah mit erneuten Preissteigerungen zu rechnen“, wagt Peter Wallisch einen Blick in die nahe Zukunft.

Ganz Ähnliches gilt für das Segment der Bestands-Eigentumswohnungen. Auch hier sind zuletzt aufgrund weiterhin spürbarer Kaufzurückhaltung teils deutliche Preisabschläge zu beobachten gewesen. Die Fertigstellung neu gebauter Eigentumswohnungen hingegen war wegen der angespannten Gesamtsituation im abgelaufenen Berichtszeitraum zahlenmäßig geringfügig. Daher blieben bei den wenigen stattgefundenen Transaktionen die Preise hier im Durchschnitt relativ stabil. Die Entwicklung über die letzten beiden Dekaden verdeutlicht auch hier die unterschiedlich strukturierten Regionalmärkte. Während bspw. in Duisburg eine gleichmäßig moderate Steigerung der Kaufpreise zu beobachten ist, haben sich in Köln die Preise neuer Eigentumswohnungen seit zehn Jahren nahezu verdoppelt.

Wohnungsmieten steigen weiter

Die Wohnungsmieten hingegen sind in den letzten zwölf Monaten in ganz NRW weiter angezogen. „Nachdem im Vorjahr nur in den größten Städten des Landes wieder Mietsteigerungen zu beobachten waren, ist NRW inzwischen flächendeckend betroffen,“ erläutert Julia Braschoß, Stellv. Vorsitzende des IVD West aus Köln. „Aufgrund der krisenbedingten Unsicherheiten wagten viele Mieter – anders als in den Vorjahren – nicht den Schritt ins Eigentum.“ Die so begründete längere Verweildauer und der ausbleibende Wohnungs-Neubau sind die wesentlichen Gründe für gestiegene Mieten in ganz Deutschland und somit auch in NRW.

Unabhängig davon, ob es sich um Altbau, Bestand oder Neubauwohnungen handelt, stiegen die Mieten landesweit durchschnittlich um zwei bis acht Prozent. Während in Städten wie Münster, Neuss oder Bielefeld nur relativ geringe Steigerungen zu beobachten waren, haben sich bspw. in Recklinghausen, Aachen oder Köln die Mieten im Schnitt um mehr als fünf Prozent verteuert: Mieter müssen dort inzwischen für Bestandswohnungen im guten Wohnwert 9,60 EUR (Recklinghausen), 10,80 EUR (Aachen) und 15,- EUR (Köln) Kaltmiete pro Quadratmeter zahlen. Mit 5,30 EUR wohnen Mieter in Lüdenscheid in diesem Segment hingegen NRW-weit am günstigsten.

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Darauf müssen Sie beim Einbau von Heizungen achten

Viele Hauseigentümer fragen sich, wie sie auf das neue Gebäudeenergiegesetz reagieren sollen. Klar ist, dass auch im Gebäudebereich die Transformation zu einer klimafreundlicheren Wärmeversorgung gelingen muss. Die Vorgehensweise der Bundesregierung hat jedoch allgemein verunsichert. Noch steht der Beschluss des Gesetzes im Deutschen Bundestag aus. Der Immobilienverband Deutschland IVD gibt anhand des Gesetzentwurfs bereits eine Übersicht, was gelten soll, welche Fristen zu beachten sind und welche Handlungsmöglichkeiten sich hieraus für Hauseigentümer hinsichtlich ihrer Heizung ergeben.

Was gilt für bestehende Heizungen und in diesem Jahr neu eingebaute Heizungen?

Eine Heizungsanlage, die bereits im Haus im Einsatz ist oder noch bis Ende dieses Jahres eingebaut wird, kann bis zum 31. Dezember 2044 betrieben und auch repariert werden. Es sei denn, sie muss vorher ausgetauscht werden, weil sie nicht mehr repariert werden kann. Sollte die Heizungsanlage kein Brennwert- oder Niedertemperaturkessel sein, endet die Betriebsdauer nach längstens 30 Jahren nach Einbau.

Der Immobilienunternehmerverband sieht daher aktuell keinen Handlungsbedarf für Hauseigentümer, wenn die Heizung absehbar noch einige Jahre betriebsfähig ist. In der Regel sei es besser mit Neuinvestitionen abzuwarten, bis die Rahmenbedingungen und die Marktlage klarer sind, empfiehlt der IVD.

Was gilt für den Einbau einer neuen Heizung ab dem kommenden Jahr?

Ab dem 1. Januar 2024 sollen Hauseigentümer dann grundsätzlich verpflichtet sein, nur noch Heizungsanlagen mit mindestens 65 Prozent erneuerbarer Energie einzubauen. Es sei denn, dass eine konventionelle Heizung noch vor dem 19. April 2023 bestellt wurde. Dann kann diese Anlage noch bis zum 18. Oktober 2024 eingebaut werden. Es gibt weitere Abweichungen, die auch mit der kommunalen Wärmeplanung zu tun haben.

Die kommunale Wärmeplanung macht den Unterschied

Diese wird bald für die Städte und Gemeinden Pflicht. Großstädte ab 100.000 Einwohnern sollen ihre Wärmeplanung bis spätestens 1. Juli 2026 vorlegen, alle anderen Kommunen bis zum 1. Juli 2028.

Wird eine Öl- oder Gasheizung vor dem Vorliegen der kommunalen Wärmeplanung eingebaut, besteht die Pflicht zur Nutzung erneuerbarer Energien erst ab dem 1. Januar 2029. Der verpflichtende Mindestanteil im Brennstoff an Biomasse (Biogas, Biodiesel, e-Fuels) oder Wasserstoff beträgt dann zunächst 15 Prozent, ab 1. Januar 2035 30 Prozent und ab 1. Januar 2040 60 Prozent.

Wird eine neue Heizung nach Vorliegen der kommunalen Wärmeplanung eingebaut, gilt ab diesem Zeitpunkt ein Pflichtanteil erneuerbarer Energien am Brennstoff von 65 Prozent.

In jedem Fall darf ab dem 1. Januar 2045 nur noch Biomasse oder Wasserstoff als Brennstoff genutzt werden.

Einbau neuer Gasheizungen

Wenn eine Heizung mit Erdgas nach dem 1. Januar 2024 eingebaut wurde und die Wärmeplanung der Kommune ein Wasserstoffgebiet vorsieht, dann kann diese Heizung längstens bis 1. Januar 2045 betrieben werden, wenn sie bis dahin komplett auf Wasserstoff umgestellt wird. Wenn die Umstellung von Erdgas auf Wasserstoff scheitert oder die Kommune kein Wasserstoffgebiet ausweist oder der Umstellungs-Fahrplan des Gaslieferanten nicht genehmigt wird, dann muss in allen diesen Fällen innerhalb von drei Jahren die Heizungsanlage die Vorgabe erfüllen, zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben zu sein.

Eine weitere wissenswerte Regelung: Ab dem 1. Januar 2024 kann eine Heizungsanlage jeder Art eingebaut werden, auch wenn eine kommunale Wärmeplanung bereits vorliegt. Voraussetzung für den Einbau ist, dass die Heizungsanlage spätestens nach zehn Jahren durch den Anschluss an ein Wärmenetz ersetzt wird. Als Nachweis muss vom Hauseigentümer bei Einbau der Heizung ein Vertrag über die Belieferung durch ein Wärmenetz vorgelegt werden.

Wie wird der Einbau klimafreundlicher Heizungen unterstützt?

Hauseigentümer können künftig für den Einbau einer neuen klimafreundlichen Heizungsanlage 30 Prozent Förderung beantragen. Weitere 20 Prozent Förderung erhalten Hauseigentümer, die vorzeitig in eine neue Heizung investieren, obwohl sie dazu noch nicht verpflichtet sind (Speed-Bonus). Unter Umständen können weitere Zuschüsse und vergünstigte Kredite hinzukommen.

Vermieter können ihre Mieter an den Investitionen in die neue klimafreundliche Heizung beteiligen. Als Vermieter können Sie die eigens für diesen Zweck von acht auf höchstens zehn Prozent leicht erhöhte Modernisierungsmieterhöhung nutzen, wenn gleichzeitig die staatliche Förderung in Anspruch genommen wird. Außerdem ist die Erhöhung auf monatlich 50 Cent je Quadratmeter Wohnfläche begrenzt, soweit es die Kosten für die Heizungsanlage selbst betrifft. Für die weiteren Kosten der Sanierung, beispielsweise Heizkörper, Verteiler, Pumpen oder Speicher, gilt offenbar weiterhin die reguläre gesetzliche Kappungsgrenze je nach Miethöhe von zwei oder drei Euro

Der Beitrag Neues Gebäudeenergiegesetz erschien zuerst auf Axel Rodenbüsch, Immobilienmakler IVD.

Für Häuser im Bestand sinken die Preise weiter. Auch neue Wohnungen haben sich weiter verbilligt. Das sind Ergebnisse aus dem Europace Hauspreisindex (EPX).

Der Europace Hauspreisindex (EPX) verzeichnet für Januar 2023 steigende Preise bei neuen Ein- und Zweifamilienhäusern um 1,21 Prozent gegenüber Dezember 2022. Zuletzt waren die Preise für neue Häuser in diesem Segment länger gesunken. Verglichen mit Januar 2022 gab es einen Preisanstieg um 5,22 Prozent. Als Stabilisierung des langen Aufwärtstrends der vergangenen Jahre will Europace das aber nicht deuten.

Der Gesamtindex fällt weiter. Mit einem Rückgang von 0,17 Prozent ist die Entwicklung im Vergleich zum Vormonat (minus 1,21 Prozent) aber leicht abgeschwächt.

Eigentumswohnungen sind erneut die „Verlierer“

Die Preise für neue Eigentumswohnungen sind bereits im EPX-Index für Dezember 2022 am stärksten gefallen. Das ist auch im Januar 2023 so, aber der Trend hat sich leicht abgeschwächt: Nun befinden sich die Preise mit 208,96 Indexpunkten im Minus von 6,77 Prozent im Vergleich zum Januar 2022.

Weiterhin fallende Immobilienpreise werden auch für Bestandshäuser beobachtet, wie Stefan Münter, Co-CEO und Vorstand der Europace AG, den aktuellen Hauspreisindex kommentiert.

Entwicklung der EPX-Preisindizes im Detail

Gesamtindex: leicht fallend

Quelle: Europace

Eigentumswohnungen: fallend

Quelle: Europace

Neue Ein- und Zweifamilienhäuser: wieder steigend

Quelle: Europace

Bestehende Ein- und Zweifamilienhäuser: fallend

Quelle: Europace

Der EPX basiert auf Transaktionsdaten privater Immobilien­finanzierungen der Europace-Plattform und wurde gemeinsam mit dem Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR) entwickelt. Gestartet wurde die monatliche Erhebung im Jahr 2005 mit einem Basiswert von 100.

Quelle: haufe.de 17. Februar 2023

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Heute läuft die Frist zur Abgabe der Grundsteuererklärung ab. Aber noch immer stehen viele Erklärungen aus. Was passiert, wenn Immobilienbesitzer die Frist verpassen? Wie geht es nun weiter? Antworten auf einige Fragen.

Wie viele Eigentümer haben die Grundsteuererklärung abgegeben?

Kurz vor dem Ende der Abgabefrist haben gut zwei Drittel der Immobilienbesitzer ihre Grundsteuererklärung abgegeben. Wie ein Sprecher des Bundesfinanzministeriums sagte, sind bis zum 29. Januar bundesweit etwa 59,77 Prozent der insgesamt erwarteten Erklärungen elektronisch übermittelt worden.

Zudem seien bundesweit geschätzt etwa 9,09 Prozent der Erklärungen auf einem Papiervordruck eingegangen. Die Quote der eingegangenen Erklärungen liegt demzufolge insgesamt bei mehr als 68 Prozent. Die Abgabefrist endet am heutigen Dienstag.

Was, wenn die Erklärung nicht rechtzeitig eintrifft?

Bei einer ausbleibenden Erklärung können die Finanzämter ein Zwangsgeld androhen – und dann in einem weiteren Schritt festsetzen. Für beides würden die Behörden Fristen setzen. Es ist das letzte Mittel, um den Steuerpflichtigen zur Abgabe der Erklärung zu zwingen. Laut Eigentümerverband Haus & Grund könnten Zwangsgelder von bis zu 25.000 Euro drohen.    

Außerdem können die Behörden einen Verspätungszuschlag fordern – beispielsweise 25 Euro pro angefangener Monat der Verspätung. Allerdings wollen die meisten Bundesländer vorerst auf Verspätungszuschlag oder Zwangsgeld verzichten. Die Steuerbehörden haben signalisiert, dass sie zunächst Erinnerungsschreiben versenden.

Wird die Grundsteuererklärung gar nicht abgegeben, schätzt das zuständige Finanzamt die Besteuerungsgrundlagen. Das wiederum dürfte sich für den Eigentümer überwiegend nachteilig auswirken. „Eine Schätzung des Finanzamts ist bisher noch nie vorteilhaft für Steuerzahler gewesen“, sagte Jörg Leine, Steuerexperte bei „Finanztip“ dem „Tagesspiegel“. Sie bedeute „mehr Grundsteuer als nötig, und das für viele Jahre“.

Kann man sich gegen den Bescheid wehren?

Gegen den Grundsteuerbescheid, der aufgrund der Erklärungen der Bürger ergeht, kann Einspruch eingelegt werden – genau wie bei der Einkommenssteuer. Darauf verweist der Bund der Steuerzahler (BdSt). Wer sich gegen die steuerliche Bewertung wehren wolle, müsse bereits gegen diesen Wertbescheid innerhalb eines Monats mit einem Einspruch vorgehen, heißt es dazu. Wird kein Einspruch eingelegt, wird der Bescheid rechtskräftig.   

Der Einspruch könne kostenfrei vom Eigentümer selbst beim Finanzamt eingelegt werden. Das Einspruchsschreiben müsse an das zuständige Finanzamt gerichtet werden, klar als Einspruch erkennbar sein und genau bezeichnen, gegen welchen Bescheid Einspruch eingelegt wird. Eine Begründung müsse der Einspruch nicht erhalten. Laut BdSt könne sie zeitnah nachgereicht werden. In der Regel wird das Finanzamt die Begründung innerhalb einer Frist einfordern.

Kosten entstehen erst, wenn es zu einer Klage vor dem Finanzgericht kommt. Das ist dann der Fall, wenn der Einspruch vom Finanzamt zurückgewiesen wurde und der Steuerpflichtige weiter dagegen vorgehen will.    

Ab wann wird die neue Grundsteuer fällig?

Die neue Grundsteuer-Berechnung soll von 2025 an gelten. Für die Kommunen ist die Grundsteuer eine der wichtigsten Einnahmequellen. Ihnen fließen die Einnahmen aus der Grundsteuer zu. Derzeit sind es laut Bundesfinanzministerium fast 15 Milliarden Euro jährlich.

Die Grundsteuer ist eine jährliche Steuer auf den Besitz von Grundstücken und Gebäuden, doch ein Vermieter kann sie über die Nebenkostenabrechnung auch auf die Mieter umlegen. Bei den meisten Wohnungseigentümern geht es um einige Hundert Euro im Jahr, bei Eigentümern von Häusern dagegen oft um vierstellige Beträge.

Wie hoch wird die Grundsteuer im Ergebnis sein?

Wie viel Grundsteuer die einzelnen Eigentümer ab 2025 tatsächlich zahlen müssen, wird noch eine Weile offenbleiben. Denn das hängt entscheidend von den sogenannten Hebesätzen der Gemeinden ab. Der Grundsteuer-Hebesatz ist ein Faktor, mit dem die Gemeinden die Grundsteuern berechnen und die Einnahmen damit beeinflussen können. Er wird in Prozent angegeben. Gemeinden können den Hebesatz selbstständig heben oder senken.

Daher komme es nun auf die Kommunen an, sagte Florian Köbler, Bundesvorsitzender der Deutschen Steuer-Gewerkschaft. „Ich erinnere in diesem Zusammenhang gerne an die Versprechen der Gemeinden, dass es im Zuge der Grundsteuerreform zu keinen gravierenden Mehrbelastungen für die Bürgerinnen und Bürger kommen soll.“

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Die Zinsen für Immobilienkredite sind seit Weihnachten 2021 sprunghaft gestiegen. Für neue Finanzierungen steigt die monatliche Belastung deutlich.

Das Wichtigste in Kürze:

• Ende Mai betrug der Sollzins für 10-jährige Zinsbindungen ca. 2,7 Prozent.
• Längere Bindung kann trotzdem sinnvoll sein: Der Zins für 15-jährige Zinsbindungen liegt aktuell um ca. 0,3 Prozent höher als für 10 Jahre.
• Monatliche Belastungen für Zins und Tilgung sollten nicht mehr als 30 bis 35 Prozent des verfügbaren Nettoeinkommens betragen.

Mit einem solchen Anstieg haben selbst die meisten Fachleute nicht gerechnet: Ende Mai betrug der Sollzins für 10-jährige Zinsbindungen ca. 2,7 Prozent. Im Vergleich zu den 2000-er Jahren ist das immer noch wenig – aber viel im Vergleich zum historischen Niedrigzins. Unter anderem wegen der hohen Inflation spricht einiges dafür, dass die Zinsen weiter steigen werden. Die amerikanische Notenbank (FED) hat ihren Leitzins bereits erhöht. Damit steigt der Druck auf die Europäische Zentralbank (EZB). Fachleute sagen eine zunächst moderate Erhöhung voraus. Weitere Schritte könnten im Laufe des Jahres folgen.

Banken verlangen eine höhere Tilgung

Für die Finanzierung steigt heute in der Regel die monatliche Belastung deutlich. Damit der aufgenommene Kredit in einem Zeitraum von 30 Jahren getilgt werden kann, verlangen die meisten Banken eine Anfangstilgung von 2 oder 3 Prozent. Die Folge: Konnten im Jahr 2021 mit 1.000 Euro monatlich bei 1 Prozent Zins und 3 Prozent Tilgung noch 300.000 Euro finanziert werden, sind mit dem aktuellen Zins und 3 Prozent Tilgung nur 200.000 Euro finanzierbar. Müssen aber 300.000 Euro mit einem Zins von 3 Prozent finanziert werden, beträgt die monatliche Belastung bei 3 Prozent Tilgung schon 1.500 Euro.

Wenn Sie heute eine Immobilie finanzieren wollen, sollten Sie deshalb genau nachrechnen, ob das monatliche Budget ausreicht. Monatliche Belastungen für Zins und Tilgung sollten nicht mehr als 30 bis 35 Prozent des verfügbaren Nettoeinkommens betragen. Denn es kommen noch mindestens 10 bis 15 Prozent dazu an Kosten für den Unterhalt der Immobilie wie Strom, Heizung, Wasser, Steuern oder Gebühren.

Kreditkonditionen in der Werbung oft zu niedrig angesetzt

Ebenso sollten Sie sich nicht von angebotenen Zinsen bei der Hausbank oder auf Internetportalen blenden lassen. Meist gelten diese Angebote nur für einen Teil der Kreditsumme. Mit höherem Fremdkapitalbedarf steigt das Risiko der Bank und damit auch der Zins für die Finanzierung. Können beispielsweise nur die Kaufnebenkosten in Höhe von ca. 12 Prozent mit Eigenkapital finanziert werden, ist eine 100-Prozent-Finanzierung nötig. Je nach Bank wird dafür ein um 1 Prozent höherer Zins verlangt. Solide finanziert man mit 20 bis 30 Prozent Eigenkapital plus Eigenkapital für die Finanzierung der Kaufnebenkosten.

15 Jahre Zinsbindung kann weiter sinnvoll sein

Auch wenn die Zinsen steigen, sollten Sie über längere Zinsbindungen als 10 Jahre nachdenken. Der Zins für 15-jährige Zinsbindungen liegt aktuell um ca. 0,3 Prozent höher als für 10 Jahre. Die monatliche Belastung ist also höher bzw. die Tilgung bei vergleichsweise gleicher Rate niedriger. Wer ein Darlehen aufnimmt, hat dann aber nach 10 Jahren ein einseitiges gesetzliches Kündigungsrecht. Während bei 10 Jahren Laufzeit die Restschuld zwingend mit dem dann aktuellen Marktzins finanziert werden muss, hat man bei 15-jähriger Zinsbindung ein um 5 Jahre längeres Zeitfenster.

Sondertilgungen beantragen und Fördergelder nutzen

Hilfreich sind Sondertilgungsrechte, mit denen man die Tilgung beschleunigen kann und die Restschuld nachhaltig reduziert. Sondertilgungsrechte werden auf Nachfrage in der Regel eingeräumt. Einige Banken bieten auch zwei oder drei Tilgungssatzwechsel während der Zinsbindung an. Das ist eine weitere Option, flexibel zu sein. Grundsätzlich sollten auch Fördermöglichkeiten der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) in die Planung einbezogen werden.

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Viele Unwetterereignisse aus der jüngeren Vergangenheit, insbesondere die heftigen Stürme der vergangenen Tage, verdeutlichen einmal mehr die Notwendigkeit einer umfassenden Gebäude-Versicherung. Darauf macht der Immobilienverband Deutschland IVD | Die Immobilienunternehmen aufmerksam. Dabei sollte auch ein Schutz gegen Elementargefahren stärker in den Blick genommen werden.

„Extremwetterlagen nehmen zu. Aber trotz der Unwetterkatastrophen in den vergangenen Monaten gehört für viele selbstnutzende Immobilieneigentümer eine Absicherung gegen sogenannte Elementargefahren längst noch nicht zum Versicherungsstandard. Dabei können die Schäden durch Naturereignisse Immobilieneigentümer in den finanziellen Ruin treiben“, sagt Markus Jugan, Vizepräsident und Vorsitzender des Bundesfachausschusses Immobilienverwalter beim IVD.

Zu den Elementargefahren zählen Erdbeben, Erdrutsche, Schneedruck, Lawinenabgänge oder auch Vulkanausbrüche. Vieles davon ist zwar hierzulande entweder eher nicht oder jedenfalls nicht überall zu erwarten. „Allerdings zählen auch der Rückstau oder Überschwemmungen, verursacht durch Starkregenereignisse, zu den Elementargefahren. Ein Risiko, das tatsächlich überall in Deutschland gegeben ist“, sagt Versicherungs-Experte Johann Ulferts von der Funk Gruppe. Funk ist ein internationaler Versicherungsmakler und Risk Consultant und Kooperationspartner des IVD.

Ulferts bestätigt, dass der Einschluss von Elementargefahren in das Versicherungspaket von vielen Eigentümern nicht ausgewählt wird. „Wir erleben aber derzeit einen Wandel, weil das Risiko selbst sowie dessen Sichtbarkeit immer größer wird“, so der Experte. Die Versicherbarkeit von Elementargefahren werde maßgeblich beeinflusst durch die Lage des Objektes. Ist also eine Nähe zu fließenden oder stehenden Gewässern gegeben, oder regelmäßig mit starken Schneefällen zu rechnen? All das beeinflusse das Risiko ganz maßgeblich. Wie hoch der Beitrag zur Elementarschadenversicherung ausfällt, ist vom Einzelfall abhängig. Im Mittel müssen die Versicherungsnehmer mit einem Aufschlag von ca. 20 Prozent auf die Prämie zur Wohngebäudeversicherung rechnen.

Die Gefahr „Sturm“ ist demgegenüber schon fester Bestandteil der üblichen Gebäude-Versicherungsverträge. Ab Windstärke 8 wird regelmäßig von Sturm gesprochen, das entspricht einer Windgeschwindigkeit von 63 km/h.

Der IVD macht zudem darauf aufmerksam, dass Sturmschäden nicht immer sofort sichtbar sind. Das gilt zum Beispiel für Dacheindeckungen, Solarmodule etc. Tritt der Schaden erst später auf, kann die Gebäudeversicherung die Regulierung verweigern. Problematisch ist es auch, wenn erst später durch herabfallende Gegenstände Personenschäden entstehen. In solchen Fällen haftet der Eigentümer wegen Verletzung seiner Verkehrssicherungspflicht. Aus diesen Gründen sollten Eigentümer ihre Gebäude stets sehr gründlich inspizieren, um ihrer Verkehrssicherungspflicht nachzukommen. Die Inaugenscheinnahme sollte möglichst mit Fotos dokumentiert werden.

Die drei wichtigsten Versicherungen für die selbstgenutzte Immobilie

Aus Sicht des Experten sollten Eigentümer folgende Versicherungslösungen abschließen:
1. Wohngebäudeversicherung | hier Einschluss Elementargefahren optional
2. Haus- und Grundbesitzer-Haftpflicht-Versicherung
3. Hausrat-Versicherung.

Mögliche sinnvolle Positionen im Gebäudeversicherungskonzept im Zusammenhang mit Elementargefahren

In besonders umfassenden Gebäude-Versicherungskonzepten lassen sich oftmals die nachstehenden Kostenpositionen finden, die im Einzelfall sehr sinnvoll sein können.
• Mitversicherung von Mietverlusten
• Mitversicherung von Hotelkosten
• Aufwendungen für das Entfernen von Bäumen auf dem versicherten Grundstück bei Sturm/Hagel
• Wiederbepflanzung von Gärten
• Sachverständigenkosten
• Kosten für Verkehrssicherungsmaßnahmen

Der IVD empfiehlt dringend, einen Versicherungs-Experten einzuschalten und sich entsprechend beraten zu lassen. Denn der richtige Versicherungsschutz kann nur Fall für Fall bewertet werden.

Der Beitrag Extremwetter: Die eigene Immobilie gegen Elementarschäden absichern erschien zuerst auf Axel Rodenbüsch, Immobilienmakler IVD.