Das bedeuten steigende Zinsen jetzt beim Immobilienkauf

Die Zinsen für Immobilienkredite sind seit Weihnachten 2021 sprunghaft gestiegen. Für neue Finanzierungen steigt die monatliche Belastung deutlich.

Das Wichtigste in Kürze:

• Ende Mai betrug der Sollzins für 10-jährige Zinsbindungen ca. 2,7 Prozent.
• Längere Bindung kann trotzdem sinnvoll sein: Der Zins für 15-jährige Zinsbindungen liegt aktuell um ca. 0,3 Prozent höher als für 10 Jahre.
• Monatliche Belastungen für Zins und Tilgung sollten nicht mehr als 30 bis 35 Prozent des verfügbaren Nettoeinkommens betragen.

Mit einem solchen Anstieg haben selbst die meisten Fachleute nicht gerechnet: Ende Mai betrug der Sollzins für 10-jährige Zinsbindungen ca. 2,7 Prozent. Im Vergleich zu den 2000-er Jahren ist das immer noch wenig – aber viel im Vergleich zum historischen Niedrigzins. Unter anderem wegen der hohen Inflation spricht einiges dafür, dass die Zinsen weiter steigen werden. Die amerikanische Notenbank (FED) hat ihren Leitzins bereits erhöht. Damit steigt der Druck auf die Europäische Zentralbank (EZB). Fachleute sagen eine zunächst moderate Erhöhung voraus. Weitere Schritte könnten im Laufe des Jahres folgen.

Banken verlangen eine höhere Tilgung

Für die Finanzierung steigt heute in der Regel die monatliche Belastung deutlich. Damit der aufgenommene Kredit in einem Zeitraum von 30 Jahren getilgt werden kann, verlangen die meisten Banken eine Anfangstilgung von 2 oder 3 Prozent. Die Folge: Konnten im Jahr 2021 mit 1.000 Euro monatlich bei 1 Prozent Zins und 3 Prozent Tilgung noch 300.000 Euro finanziert werden, sind mit dem aktuellen Zins und 3 Prozent Tilgung nur 200.000 Euro finanzierbar. Müssen aber 300.000 Euro mit einem Zins von 3 Prozent finanziert werden, beträgt die monatliche Belastung bei 3 Prozent Tilgung schon 1.500 Euro.

Wenn Sie heute eine Immobilie finanzieren wollen, sollten Sie deshalb genau nachrechnen, ob das monatliche Budget ausreicht. Monatliche Belastungen für Zins und Tilgung sollten nicht mehr als 30 bis 35 Prozent des verfügbaren Nettoeinkommens betragen. Denn es kommen noch mindestens 10 bis 15 Prozent dazu an Kosten für den Unterhalt der Immobilie wie Strom, Heizung, Wasser, Steuern oder Gebühren.

Kreditkonditionen in der Werbung oft zu niedrig angesetzt

Ebenso sollten Sie sich nicht von angebotenen Zinsen bei der Hausbank oder auf Internetportalen blenden lassen. Meist gelten diese Angebote nur für einen Teil der Kreditsumme. Mit höherem Fremdkapitalbedarf steigt das Risiko der Bank und damit auch der Zins für die Finanzierung. Können beispielsweise nur die Kaufnebenkosten in Höhe von ca. 12 Prozent mit Eigenkapital finanziert werden, ist eine 100-Prozent-Finanzierung nötig. Je nach Bank wird dafür ein um 1 Prozent höherer Zins verlangt. Solide finanziert man mit 20 bis 30 Prozent Eigenkapital plus Eigenkapital für die Finanzierung der Kaufnebenkosten.

15 Jahre Zinsbindung kann weiter sinnvoll sein

Auch wenn die Zinsen steigen, sollten Sie über längere Zinsbindungen als 10 Jahre nachdenken. Der Zins für 15-jährige Zinsbindungen liegt aktuell um ca. 0,3 Prozent höher als für 10 Jahre. Die monatliche Belastung ist also höher bzw. die Tilgung bei vergleichsweise gleicher Rate niedriger. Wer ein Darlehen aufnimmt, hat dann aber nach 10 Jahren ein einseitiges gesetzliches Kündigungsrecht. Während bei 10 Jahren Laufzeit die Restschuld zwingend mit dem dann aktuellen Marktzins finanziert werden muss, hat man bei 15-jähriger Zinsbindung ein um 5 Jahre längeres Zeitfenster.

Sondertilgungen beantragen und Fördergelder nutzen

Hilfreich sind Sondertilgungsrechte, mit denen man die Tilgung beschleunigen kann und die Restschuld nachhaltig reduziert. Sondertilgungsrechte werden auf Nachfrage in der Regel eingeräumt. Einige Banken bieten auch zwei oder drei Tilgungssatzwechsel während der Zinsbindung an. Das ist eine weitere Option, flexibel zu sein. Grundsätzlich sollten auch Fördermöglichkeiten der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) in die Planung einbezogen werden.