Immobilie und Scheidung

Möglichkeiten bei einer Scheidung das Haus aufzuteilen

Haben sich zwei Ehepartner dazu entschlossen, zukünftig getrennte Wege zu gehen, wird in der Regel das Vermögen untereinander aufgeteilt. Dazu gehört oft auch die gemeinsame Immobilie, in der beide zusammengelebt haben. Während der Hausstand gut separiert werden kann, ist es bei einem Haus nicht ganz so einfach. Die folgende Aufstellung gibt einen Überblick über die Möglichkeiten:

1. Das Haus wird vermietet und die Mieteinnahmen aufgeteilt.
2. Ein Partner behält das Haus und zahlt den anderen aus.
3. Das Haus wird gemeinsam verkauft. Die Partner erhalten zu gleichen Teilen den Erlös.
4. Das gemeinsame Kind erhält das Haus.
5. Das Haus wird in Eigentumswohnungen umgebaut. Jeder Partner erhält eine Wohnung.
6. Die Teilungsversteigerung

Es ist ratsam, das Haus vor einem Verkauf schätzen zu lassen, um es nicht unter Wert zu verkaufen. Im optimalen Fall werden sich beide Partner darüber einig, was mit dem gemeinsamen Haus passieren soll. Bestehen weiterhin Unstimmigkeiten, bleibt nur die Teilungsversteigerung. Bei diesem Verfahren wird das Haus vom Vollstreckungsgericht öffentlich versteigert. Allerdings werden bei Versteigerungen selten gute Erlöse erzielt. Dazu kommt, dass Verfahrenskosten für das Gericht anfallen, die ebenfalls von beiden Partnern getragen werden müssen. So ist diese Form mit hohen Kosten verbunden und bringt nur Verluste.

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1. Haus vermieten

Wird das Haus an Dritte vermietet, kann dies so manche Vorteile einbringen. Voraussetzung ist, dass sich die Partner einig sind, da bei einer Vermietung Konsens über die Modalitäten herrschen sollte. Die Vermietung bietet den Vorteil, dass der Kredit für das Haus weiterlaufen und mithilfe der Mieteinnahmen getilgt werden kann. Damit entfällt eine Vorfälligkeitsentschädigung, die bei einer vorzeitigen Ablösung des Kredits zu leisten ist.

Damit fallen keine zusätzlichen Kosten für Sie an. Ist die Rate für den Kredit niedriger als die Miete, kann das restliche Geld sogar noch auf beide Partner aufgeteilt werden. Sie sparen zusätzlich die Gerichtskosten des Grundbuchamtes, da beide Namen im Grundbuch erhalten bleiben, sofern beide Namen bereits verankert sind.

Damit die Vermietung reibungslos abläuft, sollten einige Verabredungen zwischen beiden Partnern getroffen werden. Am besten sind Sie sich über den Inhalt des Mietvertrags mit Ihrem Partner einig. Ebenso wird einmal pro Jahr eine Nebenkostenabrechnung an den Mieter übergeben, die durch einen der Partner verfasst wird. Für den Mieter ist es leichter, wenn er sich zudem an einen Ansprechpartner wenden kann, für den Fall, dass er ein Anliegen hat oder einen Schaden melden möchte. Die Beseitigung des Schadens kann von den Vermietern selbst oder durch eine Firma erfolgen.

Beauftragen Sie einen externen Verwalter für die Belange, die in Bezug auf das Haus anfallen, zahlen Sie ihm dann monatlich einen pauschalen Betrag, was die Regel ist, oder vereinbaren mit ihm eine Zahlung nach Aufwand. Das hat den Vorteil, dass Sie lediglich den regelmäßigen Zahlungseingang der Miete kontrollieren, mit der Vermietung selbst jedoch nicht behelligt werden.

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2. Ein Partner behält das Haus und zahlt den anderen aus

Eine der wohl üblichsten Vorgehensweisen ist die Auszahlung eines Partners durch den Partner, der das Haus behält. Wichtig ist, dass das Haus während der Ehe gekauft, gebaut oder ausgebaut wurde. Für ein geerbtes Haus kann kein Anspruch erhoben werden, wie bereits oben beschrieben. Für die Auszahlung wird der aktuelle Wert der Immobilie abzüglich der Restschuld bestimmt und anschließend durch zwei geteilt. Nehmen wir also an, der Immobilienwert liegt bei 280.000 Euro, die Restschuld beträgt noch 100.000 Euro.
So ergibt sich folgende Rechnung:

280.000 € – 100.000 = 180.000 €
180.000 € / 2 = 90.000 €

Derjenige, der das Haus behält, zahlt den anderen Partner mit 90.000 Euro aus. Dieses Geld steht ihm laut Zugewinnausgleich zu. Auch hier gilt: Die Ehepartner können auch anderslautende Verabredungen treffen. Wichtig ist die Austragung aus dem Grundbuch. Der Partner, der alleiniger Eigentümer der Immobilie wird, sollte auch als solcher alleine eingetragen sein. In der Regel folgt dann auch die Übertragung des Kredits auf nur eine Person. Dies bedarf der Zustimmung der Bank, wozu sie jedoch nicht verpflichtet ist. Stellt die Bank beispielsweise die Kreditwürdigkeit des alleinigen Eigentümers in Frage, bangt sie also um ihre monatlichen Raten, kann sie ein Veto einlegen. Zahlen beide Partner dann den Kredit weiter ab, kann der Partner, der auf seinen Eigentumsanteil verzichtet, fordern, dass die Tilgung auf einen möglichen Trennungsunterhalt angerechnet wird. Entscheiden sich die Partner gegen die gemeinsame Tilgung, bleibt nur, den Kredit vorzeitig aufzulösen, wodurch allerdings eine Vorfälligkeitsentschädigung zu leisten ist. Der alleinige Eigentümer muss sich dann um einen neuen Kreditvertrag kümmern, damit die Restschuld der Immobilie getilgt werden kann.

Es ist sinnvoll, die Überschreibung einer Immobilie vor oder während der Scheidung zu vollziehen. So wird die Grunderwerbsteuer, die nach einer Scheidung durch den Eigentümerwechsel anfallen würde, umgangen. Ehepartner sind allerdings von der Steuer ausgenommen. Denken Sie bei der Überschreibung ebenfalls daran, dass der alleinige Eigentümer auch in allen weiteren Verträgen wie Strom, Wasser oder Gas als alleiniger Vertragspartner aufgeführt ist. Übrigens, wer während der Scheidung nicht im Haus wohnt, kann für seinen Anteil eine Nutzungsentschädigung verlangen sowie die Zahlung der laufenden Nebenkosten für das Haus.

Was passiert, wenn der eine den anderen Partner nicht auszahlen kann?

In der Regel werden die Auszahlungen für den Partner nicht einfach aus der Portokasse bezahlt, da es sich um sehr hohe Beträge handelt. Derjenige, der das Haus behält, sollte bereits im Vorfeld einmal durchrechnen, ob er überhaupt in der Lage ist, die Immobilie sowie die laufenden Nebenkosten finanziell zu stemmen. Kann dies bejaht werden, steht dem anderen Partner eine Ausgleichszahlung zu, die über einen weiteren Kredit geleistet werden kann. In der Regel hinterlegt die Bank die Immobilie in diesem Fall als Sicherheit. In der Praxis besteht jedoch auch die Möglichkeit, Unterhaltszahlungen oder den Zugewinnausgleich mit der Summe für die Auszahlung des Ehepartners zu verrechnen. Auch eine Stundung des Kaufpreises der anderen Eigentumshälfte, also die Zahlung des Kaufpreises zu einem späteren Zeitraum, ist denkbar und reine Verhandlungssache zwischen beiden Parteien.

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3. Haus verkaufen

Am einfachsten ist es, das Haus zu verkaufen und den Erlös zwischen beiden Parteien aufzuteilen. Dafür können Sie selbst das Haus auf bekannten Plattformen online und offline inserieren. Es besteht allerdings auch die Möglichkeit, einen Makler mit dem Verkauf der Immobilie zu beauftragen. Er kümmert sich dann um die Besichtigungstermine und beantwortet alle Fragen der Interessenten. Sind Sie Alleineigentümer der Immobilie, können Sie Ihr Haus vor der Scheidung lediglich mit Zustimmung des Partners verkaufen. Wenn der Zugewinnausgleich nach der Scheidung noch nicht geklärt ist, benötigen Sie als Alleineigentümer ebenfalls die Zustimmung Ihres Ehegatten – das gilt auch nach der Scheidung. Stimmt der Partner auch nach dem Trennungsjahr einem Verkauf nicht zu, kann unter Umständen geklagt werden. Dadurch entstehen Verfahrenskosten, die getragen werden müssen. Eine außergerichtliche Einigung ist somit erstrebenswert.

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4. Haus wird auf das gemeinsame Kind übertragen

Neben den genannten Möglichkeiten, kann ein Haus auch auf eines der Kinder übertragen werden. Voraussetzung ist, dass das Kind die Volljährigkeit erreicht hat. Anderenfalls bedarf es der Zustimmung durch das Vormundschaftsgericht. Beachten Sie, dass dem Kind alle Rechte und Pflichten übertragen werden, die eine Immobilie mit sich bringt. Diese Variante sollte daher gut überlegt sein.

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5. Beide Partner bleiben im Haus

Wenn sich beide Partner auch nach einer Trennung gut verstehen, können beide im Haus wohnen bleiben. Den Ehegatten wird dann ein gemeinsames Wohnrecht eingeräumt, dass vertraglich festgehalten werden sollte. Das bietet sich an, wenn in dem Haus beispielsweise eine Einliegerwohnung vorhanden ist oder auch, wenn aus dem Haus zwei getrennte Wohnbereiche geschaffen werden können. Da bei diesen beiden Formen eine klare Trennung der Lebensgemeinschaft sichtbar ist, wird das Trennungsjahr anerkannt. Wohnen beide Partner auch nach einer Trennung in einem gemeinsamen Haushalt, sind die Voraussetzungen für eine Scheidung nicht gegeben.

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6. Die Teilungsversteigerung

Werden sich die beiden Partner über die Vermögensaufteilung nicht einig, möchte beispielsweise ein Partner in dem Haus wohnen bleiben, der andere möchte es verkaufen, kann einer der Partner eine Teilungsversteigerung beantragen. Der Antrag muss beim zuständigen Amtsgericht eingereicht werden, dabei spielt es keine Rolle, wie groß der jeweilige Anteil am Eigentum ist. Antragsberechtigt ist jeder, der auch nur den kleinsten Anteil an einem Vermögen besitzt. Wenn es keine Einwände gibt sowie alle nötigen Unterlagen eingereicht wurden, veranlasst das Gericht einen Zwangsversteigerungsvermerk im Grundbuch.

Der Miteigentümer, der den Antrag nicht gestellt hat, wird über die Teilungsversteigerung in Kenntnis gesetzt. Er kann nun binnen zwei Wochen Einwand erheben, beispielsweise wenn die Lebensverhältnisse der Kinder durch eine solche Versteigerung erheblich beeinträchtigt sind. Ist der Einwand zulässig, wird das Verfahren für sechs Monate vorübergehend eingestellt, um es dann einer erneuten Prüfung zu unterziehen.

Kommt es zu einer Versteigerung, wird ein Termin vereinbart, an dem die Öffentlichkeit das Objekt ersteigern kann. Selbstverständlich dürfen Sie als jetziger Eigentümer ebenfalls mitbieten. In der Regel wird bei einer Versteigerung längst nicht der Verkehrswert der Immobilie erzielt, sodass eine Teilungsversteigerung immer mit großen Verlusten einhergeht. Außerdem werden die Kosten für das Verfahren vom Erlös abgezogen. Der Restbetrag wird auf alle Eigentümer aufgeteilt. Wird der Antrag auf Teilungsversteigerung zurückgezogen, hat der Antragsteller die bis dahin angefallenen Kosten zu tragen. Eine Teilungsversteigerung ist aus Kostengründen sowie die erwartenden finanziellen Verluste nicht zu empfehlen.